경매 사례) 오산운암주공 3단지 아파트 운암뜰도시개발사업, 동탄도시철도,

경린이의 경매 도전기!!! 스피드 옥션에서 여러 경매 물건들을 관심물건에 넣어 보고 있다. 그중에 오산에 있는 한 사건에 대해 말해보려 한다. [2022 타경 62217 경기도 오산시 부산동 778-1 오산운암1단지주공아파트 제108동 제15층 제1503호] 경린이의 경매물건 해석

경매 사이트에 나온 정보만으로 분석해보기

1. 22년 사건이므로 22년에 감정평가가 진행되었을 것이다. 21년까지 치솟다가 떨어지기 시작했으니 감정가가 현재 23년보다 과하게 올라있는 감정가는 아니라고 대략 판단할 수 있다.

2. 대항력이 있는 임차인은 선순위로 임차인이 있는 경우이므로 보증금을 잘 확인하여야 한다. 

3. 오산시 부산동 778-1이 어디에 있는 것이며 추후 발전 가능성이 있는지 봐야 한다.

4. 유찰 2회로 인해 현재 최저가가 49%까지 떨어졌다. 그전에는 70%였을 텐데 224,000,000원(320,000,000원의 70%)에 왜 낙찰이 안되었을까? 그보다 평가가 낮을까 생각해봐야 한다.

여러 참고 자료들을 활용하여 자세하게 분석해 보기

출처 : 네이버 부동산

1. 네이버 부동산 분석 - 오산운암주공 3단지는 4가지 타입으로 존재하며 크게 49, 59, 84형으로 나뉜다. 주력은 59형으로 생각된다.(거래량이 제일 많고 기본적으로 사람들이 많이 찾는다.) 경매 물건도 59형이므로 시세/실거래가를 확인해 보았다. 76B, 76A로 볼 수 있는데 최근 1년 기준 2억 1천6백까지 거래가 되었던 것을 볼 수 있다. 현재 매물은 2억 4천 이상으로 나와있다. 

 

출처: 네이버 지도

2. 역세권인가? - 오산역으로부터 2km 떨어져 있다. 개인적인 생각으로 오산역과 멀리 있다. 장점으로 말할 순 없다. 그리고 개인적 생각으로 수원에 오래 살다가 병점 다음역인 세마역에 살고 있는데 병점까지만 전철이 지속적으로 운행하고 그 뒤로는 서울에서 올 때 3대당 1대만 병점 너머로 오더라...ㅠㅠ 아마 병점 밑으로는 전철역 자체가 크게 사람들에게 큰 장점요인이 안될 거 같단 생각이 든다. 

출처 : 네이버 부동산

3. 개발가능성? - 지도를 보다 보니 좌측에 파란색 부분과 오산역 부근의 도심개발상태가 다르다는 게 보였다. 그리고 우측에 빨간색 부분은 아파트가 저기 왜 있지?... 여기 뭐 개발하려나? 개발이 잡힌 게 있었나??? 이런 식으로 접근하여 생각하게 되었다. 

출처 : 오산시 기본도시계획 자료

4. 동탄도시철도 - 역시나 아니나 다를까 위에서 언급했던 부근으로 동탄 도시철도 계획이 잡혀있었다. 아직 구체적이고 정확한 자료는 못 봤지만, 다수의 자료들에서 저 부근임을 확인할 수 있었다. 트램이라고도 한다. 

출처 : 네이버 지도

5. 운암뜰도시개발사업 - 역시 우리나라 사람들 참~ 빠르다! 벌써 주변에 도시개발사업이 잡혀있다. 저 가운데로 트램이 이동하나보다! 

출처 : 스피드옥션

23년05월04일 경매결과 확인

사실 위의 내용들은 경매 결과를 본뒤에 확인했다. 왜냐하면 2억2천에 낙찰을 받았기 때문이다. 흠.... 1억5천 최저가에 네이버 부동산에 최근 실거래가 2억초반인데 굳이? 아직 떨어질지도 모르는데?? 이런 생각에 저 가격에 왜 들어갔을까? 하고 생각해보며 이유가 있겠지! 하고 위에 내용을 조사했었다. 조사해보니 개인적인 생각으로는 아마도 운암뜰도시개발사업으로 주변환경의 개선과 동탄도시철도 트램의 개발로 더 좋아지리라 생각했다보다. 개인적으로 돈만있으면 2억내외로 입찰도전해보고싶다! 했었는데 떨어졌겠다 ㅋㅋㅋ 재미난 경매분석이었다. 끝!