신축 아파트 공급이 멈춘다구??(부동산 개발의 현재 상황과 추후 부동산 시장 예상)

요즘 악화되는 경제 시장과 맞물려 부동산 시장도 악화되며 사람들의 부동산 매수심리가 감소하고 있다. 매수심리가 줄면서 낮아진 매매가, 분양할인 등으로 23년 1~3월 1분기에 반짝 집값이 상승했다.(최저점으로 생각한 사람들의 매매??)

이를 바라보는 시행사(부동산개발사업) 직원의 지극히 개인적인 생각을 말한다.

부동산 커뮤니티에서 퍼온 인터넷기사 첨부자료입니다.

●현재 부동산개발 상황

오늘 부동산 관련 커뮤니티에 이런 글이 올라왔다. 물론 요즘에 이런 내용의 글을 자주 접하고 보게 된다. 기사의 내용은 분양시장 침체 길어지자 공급이 줄었다는 기사이다. 틀린 말은 아니지만 단순한 문제가 아니라는 걸 말하고 싶다.

분양시장의 침체가 금리인상의 문제도 있지만 금리인상 말고도 더 많은 요인에 의한 것이며, 이는 정말 심각한 문제라고 말하고 싶다. 1) 금리 인상에 의한 분양 및 매매수요 감소 / 2) 인건비, 자재비 상승으로 인한 공사비 증가 / 3) 사업 수지가 나올 수 없는 현 땅값의 문제로 감히 생각해 본다. 실제로 대형 시행사나 건설사가 아닌 이상 많은 시행사들이 작년부터 지금까지도 힘들어하고 있으며 모델하우스를 열었다가 망해버렸다는 소식을 많이 접하고 있다.

1) 금리 인상에 의한 분양 및 매매수요 감소

이 요인은 누구나 알고 있고, 누구나 공감하는 내용일 듯하다. 금리가 오르면서 신축 아파트를 분양받기 위한 대출을 하기가 겁도 나고 무섭다. 이는 곧 수요의 감소이며, 수요의 감소는 공급자(판매자)에게 큰 위기이다. 어떤 문제가 있든 간에 사겠다는 사람만 줄을 선다면 부동산 시장은 무너지지 않았을 것이다.

2022 건설부동산 10대 이슈, 인터넷 기사 첨부자료.

2) 인건비, 자재비 상승으로 인한 공사비 증가

인건비가 매년 오르는 건 다들 알고 있는 사실이다.(근데 왜 내 월급은 안 오르지..?ㅠㅠ) 그리고 우크라, 러시아 전쟁으로 건설현장의 원자재값이 너무나도 올라버렸다. 그중에서도 시멘트값이 너무나도 올라버렸다.

실제 사례로 한 특례시의 공사비 얘기를 해보자면, 4년 전쯤 평당 300만 원대의 공사비가 현재는 평당 700만 원을 넘어섰다. 지어지는 건축물이 아파트라 가정했을 때, 아파트의 분양가를 결정짓는 일부인 공사비가 2배가 되어버린 셈이다.

 3) 사업 수지가 나올 수 없는 현 땅값의 문제

이미 오를 때로 올라버린 땅값도 한 문제이다. 이것 또한 실제 사례로 20년도에 샀던 지역의 땅값이 현재는 평당 500~700만 원 올랐다.(지역마다 천차만별)

종합. 

크게 보자면 앞서 말한 3가지 요인으로 부동산 개발 사업을 하기 위한 비용들이 많이 증가했다. 증가한 만큼 당연히 물건의 가격은 올랐을 테고, 가격이 올랐지만 그와 반대로 금리 인상으로 분양수요가 크게 감소하였기에 너무나도 힘든 상황이다. 부동산 개발 사업을 오래 하신 분께서 23년 중반에 여러 건설사가 죽어나갈 거라고 예견하였다. 과연 그렇게 될지 이미 그렇게 되고 있는지는 모르겠지만 부동산 건설 업계는 지금 너무나도 힘든 건 맞는 얘기다.

●추후 부동산 시장의 변화?

건축 관련 학부생 5년, 부동산 업계에서 도합 4년 일한 햇병아리가 추후 부동산 시장에 대한 이야기를 함부로 할 순 없다. 하지만 확실하고 단순하게 생각하면 누구나 인정할만한 이야기가 있다. 공급자인 시행사와 건설사가 사업을 진행하지 못해 아파트 공급이 막힌다면 애덤스미스의 보이지 않는 손(자본주의의 원리)으로 인해 기존 아파트나 몇 안 되는 신규 아파트에 대한 수요로 부동산 가격의 상승이 또 찾아올 거란 것이다. 물론 지금 현재 당장이 힘들기에 할인 분양이나 저가 분양을 진행하겠지만 지금 끊긴 공급의 영향은 2~3년 뒤에 또 다른 문제로 찾아올 것이라 생각된다.

 

●결론

이렇다한들 저렇다한들 지금 어떻게 해야 하는지에 대한 답을 내릴 수는 없다. 실거주 아파트를 원한다 하더라도 지금 아파트를 사야 하는지? 계속 지켜보다 상승이 시작할 때 사야 하는지? 하지만 하나의 깨달음은 계속 주시하고 바라본다면 위험이 코앞에 닥쳐오기전에 조금이라도 미리 대처할 수 있는 시간을 벌 수 있다는 것이다.