'나는 언제나 승리한다' 낙관 편향 (요즘 난리인 전세 사기)

요즘 뉴스 SNS가 전세사기에 대한 이야기로 가득하다.
 
개인 소유의 물건은 아니지만, 많은 수의 원룸형 도시형 생활 주택을 관리하고 있는 제가 겪고 있는 상황과 우려에 대해 말하고 많은 세입자들과 계약을 진행해 오며 느낀 문제점에 대해 말을 하려고 한다.
 
먼저 이 글의 주제와 결론을 짧게 말하자면,
쉽고 자기 부담이 적은 전세 계약으로 부동산에 큰 관심이 없는 사람들의 많고 많은 수의 전세계약.
여러 가지 문제발생 가능성에 대한 고민과 대응(보증보험)은 낙관 편향의 판단으로 하지 않는 모습.
 

● 먼저 낙관 편향에 대해 알아보자.

낙관성 편향 - 나는 언제나 승리한다.

낙관 편향(Optimism Bias)은 일반적으로 사람들이 자신의 미래에 대해 낙관적으로 생각하는 인지적 편향입니다. 이는 긍정적인 결과와 경험에 대한 강한 욕구와 연결되어 있다. 많은 연구들이 낙관 편향이 인간의 삶에서 긍정적인 역할을 하는 것으로 밝혀졌습니다. 하지만, 때로는 이러한 낙관적인 시각이 현실적이지 않아서 문제가 될 수도 있다.
예를 들어, 복권에 당첨될 확률은 아주 낮다. 그러나 많은 사람들은 복권에 당첨될 확률이 높다고 생각한다. 이러한 낙관 편향으로 인해 복권 구매를 지속하게 되고, 이는 비용적, 시간적으로 큰 손해를 입을 수 있다.
따라서 낙관 편향을 인지하고 그것을 극복하기 위해서는 현실적인 판단과 비교적 객관적인 시각을 유지하는 것이 중요다.
 
이처럼 낙관 편향은 우리의 삶에 긍정적인 효과를 주어 기본적으로 좋은 인지적 편향이다.
하지만, 때로는 현실적인 판단과 객관적이지 못해 피해를 주는 경우가 있다.
그러므로 우리는 무엇인가에 대해 항상 공부하고 더 세심하게 파악하고 생각과 실천을 해야 할 필요가 있다.

●현재 부동산 시장과 그로 인한 전세사기 그리고 그에 따른 개인적 생각

 
최근 대한민국 경제에서 인플레이션 현상이 발생하면서 금리가 상승하고, 물가 상승으로 인해 부동산 매수 심리가 떨어져 부동산 가격도 하락하였다. 이에 따라 대한민국의 임대차 계약 시스템 중 전세계약에 대한 문제가 발생하고 있다. 전세계약은 일정 기간 동안 월세 대신 전세금을 한 번에 받고 그 기간 동안 거주하는 방식인데, 부동산 가격 하락으로 인해 전세금이 상대적으로 높아져(=전세가율의 상승) 전세계약을 선택하는 경우가 줄어들고 있다.
이미 2년 전 한창 집값이 오를 때, 전세계약을 했고 현재 내려가는 시점과 부동산 시장이 무너지는 시점을 겪으니 당연하게도 현 시장에서 바라보는 전세가에 비해 높은 세입자를 구하기 어려워 이와 같은 문제가 생긴다고 본다.
하지만, 국가 전체의 경제 상황에 대해 그 누구도 함부로 예측하기 어려웠을 것이며 대비하기 어렵다.
그러니 이것에 대해 문제를 삼을순 없다.

현 대한민국은 많은 전세자금대출과 지원으로 사회초년생인 젊은이들이 편하게 전세계약을 할 수 있다.
이것은 과거에 비해 전세 계약에 대한 위험감지를 적게 만들 수밖에 없다고 본다.
 
경기도권에서 부동산 관련으로 일을 하고 있는 최근 2년에 걸쳐 100건 이상의 전세계약을 진행하며 재미난 사실을 보게 되었다. 역으로부터 10분 거리, 서울과의 접근성, 주변 여러 대학, 인프라 구축 현황 등 여러 가지 요인을 따졌을 때 나쁘지 않은 입지 조건이다. 이 건물은 대학가 주변에 많이 보이는 5평 남짓 원룸과 그보다 1.5배가량 큰 일명 쩜오룸(1.5룸)이라 불리는 두 가지 형태가 있다. 5평 정도의 원룸은 250세대 정도 있다.
 
초반 전세가는 1억이었다.
이때 전세시장에서의 이 원룸은 그야말로 내놓으면 바로 계약이 돼버리는 물건이었다.
그렇기에 점차 전세가는 올라 1억 1천, 1억 2천이 되었다.
물론 가격이 증가하면서 전세계약 거래 빈도수가 현저히 떨어졌다. 그렇지만 100건을 거래하며 수많은 부동산과 계약자와 이야기를 나누며 단순히, 가격이 오른 것만이 거래 빈도 하락의 문제라는 게 아니었다는 사실을 알았다.
 
LH, 중기청, 기타 등등의 전세자금대출에서 1억까지는 많은 사람들이 쉽게 지원받을 수가 있다.
물론 대부분 전세계약금의  80% 지원이지만 100% 지원을 받아 1억 이상 받는 분들도 참 많이 봤다.
이렇기에 1억의 전세계약 물건은 1억 1천, 1억 2천이 시장에서 받아주지 않기보단
어차피 지원받는 금액이기에 1억 물건이 그렇게나 금세 나갔다고 생각한다.
 
다른 문제로 본인 부담금이 들어가는 전세계약의 계약자들은 비교적 보증보험이라던가 꼼꼼하고 디테일하게 전세계약을 준비했다. 그렇다고 전세금에 본인 부담금이 들어간다 해도 모두가 보증보험을 가입한 건 아니다.
계약을 진행 당시, 보증보험 서류를 미리 갖다 주기도 하고 보증보험을 가입해야 한다고 권장을 해도 8명 중 1명 정도? 보증보험 가입을 진행했다. 보증보험을 가입할 때도 돈이 들어가기에 물론 부담이 되기도 한다. (나 또한 안 했을 거 같다.)
위의 얘기를 정리하면 누구나, 쉽게, 다른 사람들도, 다 하는 거잖아?라는 생각으로 1억 정도의 전세계약을 간편하게 생각하지 않았나?라는 생각이 든다. 그만큼 위험요소 체크를 하는 사람도 적었을 것이다. 
 
요즘 전세사기로 인한 문제가 많다. 그로 인해 나 또한 관리 중인 세대들의 전화가 온다.
보증보험을 한다한들 피해자가 없어지는 건 아니기에 전세사기가 애초에 일어나면 안 되겠지만,
사실 원초적으로 전세 시스템의 문제를 보완하고 다른 방어책을 만들어야 한다고 생각이 든다.
그리고 많은 사람들이 안정성과 고민도 없이 '남들도 하니까 나도 따라 해야지' 식의 투자.
'에이 나는 그런 일 없을 거야'라는 안일한 생각으로 행동을 하지 않았으면 한다.
 
[낙관편향, 나는 언제나 승리한다.] 
[자신이 희생의 대상이 될 가능성을 과소평가하고, 자신이 이길 가능성을 과대평가한다.]
이 낙관편향에 무너져 위기에 봉착하여 그때 가서 후회하지 않도록 언제나 대비하고 노력해야 한다.